按照租賃的規(guī)律，我們還是從法律、稅收、監(jiān)管、會計準則四個方面進行分析
從法律上看房地產(chǎn)融資租賃交易的合法性
房地產(chǎn)租賃首先要看清租賃物件的所有權(quán)是否具有法律效力，對于不屬于自己產(chǎn)權(quán)的的物件，是沒有資格用來做融資租賃的。融資租賃是兩個合同三方當事人。如果只有租賃合同，而沒有采購租賃物件的購買合同，融資租賃合同是不成立了。采購合同決定了產(chǎn)權(quán)的歸屬。用在房地產(chǎn)上面的融資租賃有兩個目的：一是新房的信用銷售，二是已有房的回租，可能還有第三個目的就是財務處理，但在法律上是否能行的通就另行別論。
我國的土地歸國家所有，企業(yè)或個人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，因此土地的權(quán)證不能當作租賃物件使用，只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。而使用權(quán)是無形資產(chǎn)，不在融資租賃法的保護下，因此地產(chǎn)的融資租賃就不討論了。除非租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)，或許還可以經(jīng)營，否則不受法律保護的租賃模式?jīng)]有太大的研究必要。如果《中華人民共和國物權(quán)法》出臺后，可以用使用權(quán)、用益權(quán)來解決地產(chǎn)租賃的問題。
房產(chǎn)因為具有可交易的產(chǎn)權(quán)，因此做租賃物件目前還沒有什么法律限制。房產(chǎn)（廠房、商用樓）本身不能直接產(chǎn)生有交換價值物品的產(chǎn)值，有些還是消費品（住宅）。盡管有折舊資源，并屬于固定資產(chǎn)，但由于其本身價值的不確定性和大部分時間是在升值的特性。許多國家都不把融資租賃的政策給予房地產(chǎn)領(lǐng)域。中國也是這樣。
融資租賃的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在加速折舊上，目的是要給那些能創(chuàng)造價值，本身技術(shù)更新和貶值很快的產(chǎn)業(yè)，不僅能增加稅源，還增加了就業(yè)。而房產(chǎn)總的來說還是一種消費（耗）而不是創(chuàng)造性商品，尤其是民用住宅，本身也不存在折舊問題，享受不到融資租賃政策的好處。真正為了融資而做房屋融資租賃的企業(yè)相信不會太多。以貸款為目的做租賃，不如直接做貸款更能省去許多不合理的費用負擔。
已經(jīng)出臺的《融資租賃法草案》征求意見稿中，把融資租賃物件鎖定在“動產(chǎn)”方面。如果不做重大修改，《融資租賃法》正式出臺后，房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的融資租賃就不再受到法律保護。
《中華人民共和國合同法》司法解釋雖然還沒有出臺，但草案中已經(jīng)明確規(guī)定：以不動產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同無效，但租賃物成為土地的附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)不在此限。這個動向值得注意，至少說明目前法律的司法實踐中是這樣執(zhí)行的。
房產(chǎn)融資租賃不適合經(jīng)營的另外一個原因是房屋的價格不穩(wěn)定，風險非常大，趕上升值時，升值的好處不會給租賃公司，趕上暴跌的時候，房屋的價格可以瞬間跌到50%以下，風險全部加載到租賃公司身上，屬于風險非可控的，不受法律保護的租賃項目。日本最大的融資租賃公司——日本租賃公司就是因為經(jīng)營房地產(chǎn)租賃而破產(chǎn)的。這個歷史經(jīng)驗值得注意。
總的來看，法律上并不鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)采用融資租賃的方式搞信用銷售。
從監(jiān)管上看房地產(chǎn)融資租賃交易的可操作性
融資租賃的焦點都在融資方面，因此對租賃物件的融資租賃屬性，監(jiān)管部門似乎關(guān)心的并不太多，但在相關(guān)文件中還是有一定的規(guī)則。
銀監(jiān)會的《金融租賃公司管理辦法》中規(guī)定的可租賃物件是固定資產(chǎn)，對于企業(yè)來說，房產(chǎn)是可提取折舊固定資產(chǎn)，因此做租賃應該沒有問題。目前這個管理辦法正醞釀這修改，隨著《融資租賃法》草案的出臺，這部分是否需要調(diào)整，還要看最終結(jié)果。在此之前，還沒有見到明確允許房地產(chǎn)可以做融資租賃的文件。
外商投資融資租賃公司的法定經(jīng)營物件是：
（一）生產(chǎn)設備、通信設備、醫(yī)療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產(chǎn)；
（二）飛機、汽車、船舶等各類交通工具；
（三）本條（一）、（二）項所述動產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的二分之一。
按照這個條件房地產(chǎn)是不可以經(jīng)營的。
國內(nèi)企業(yè)融資租賃試點單位目前還沒有具體的管理辦法，因為主要由商務部管，因此應該套用商務部的政策、法規(guī)，而不是套用銀監(jiān)會的政策、法規(guī)。因此也應該不允許做房地產(chǎn)。
為了防止金融機構(gòu)借助融資租賃的方式投資房產(chǎn)，擴大投資比例，逃避投資監(jiān)管和稅收監(jiān)管。因此國家稅務總局出臺的《城市商業(yè)銀行、城市信用合作社財務管理實施辦法》中規(guī)定：銀行、信用社不得以融資租賃的方式租入房屋、建筑物等不動產(chǎn)性質(zhì)的固定資產(chǎn)，也不得以融資租賃的方式租出固定資產(chǎn)。
我國過去的政策是企業(yè)要“依法”經(jīng)營，法律規(guī)定的才可以做，法律沒有規(guī)定的不可以做。國務院非公36條出臺后，企業(yè)的經(jīng)營范圍從“依法”經(jīng)營到只要國家的法律、法規(guī)沒有限制的都可以經(jīng)營。這種從大陸法系向海洋法系體系的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了法律、法規(guī)的政策要適應新經(jīng)濟發(fā)展的時代要求。對于沒有明確政策的的項目需要慎重考慮，因為隨時都有可能出現(xiàn)限制性政策。
雖然各監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資租賃有不同的說法，因政出多門，不能做到絕對地限制，暫時還是有機會可以做的，以后可以肯定地說不會受到法律保護。
從會計準則上看房地產(chǎn)融資租賃的會計處理
會計準則只注重實際，不注重表面形式。雖然會計準則不會對房地產(chǎn)經(jīng)營有什么限制條款，但在會計處理上有它自己的原則和規(guī)定。許多融資租賃公司也知道房地產(chǎn)融資租賃的弊病，他們本身并不想做，也沒有能力做。但為什么房地產(chǎn)租賃又成為一個熱門話題呢？主要原因是租賃公司大都以委托租賃+經(jīng)營租賃的方式幫企業(yè)改善會計報表，解決稅務方面的問題。這里面沒有任何的買賣行為，只是一種形式上的租賃。
房產(chǎn)租賃到底采用那種租賃方式更能滿足節(jié)稅方面的需求，這就涉及到采用什么樣的會計處理方式，能給承、租雙方帶來什么好處。按照會計準則的標準。對于融資租賃來說，由承租人提取折舊，承租人只有折舊和利息部分可以攤?cè)氤杀?。對于?jīng)營租賃來說，由出租人提取折舊，承租人的租金可以全部攤?cè)氤杀尽Ｈ绾未_定租賃方式，怎樣符合自己利益最大化就很重要了。
會計準則是這樣劃分融資租賃和經(jīng)營租賃的區(qū)別。
對于融資租賃的判定標準，只要滿足下列條款之一的就可以判定是融資租賃：（1）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價預計將遠低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。（3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新時可使用年限的大部分，則該項標準不適用。（4）就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；就出租人而言。租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新時可使用年限的大部分、則該項標準不適用。（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。
對于經(jīng)營租賃的判定標準：除了融資租賃以外其他租賃都是經(jīng)營租賃：注意，這里租賃方式的劃分只是適用于會計處理，并不是一種法律的劃分，因為法律上沒有經(jīng)營租賃的概念。也不是稅收方面的劃分，因為稅收是以法律為依據(jù)制定自己的標準，營業(yè)稅上也沒有經(jīng)營租賃的征收稅種。我國的法律、稅收、實務操作中的經(jīng)營租賃有很大的區(qū)別。會計準則中把出租人提取折舊方式的租賃方式都劃歸經(jīng)營租賃（包括傳統(tǒng)租賃），而法律、稅收、實務操作中的經(jīng)營租賃是融資租賃的一種高級手段，只不過所有權(quán)最終是否轉(zhuǎn)移在租期結(jié)束后才能確定。
因為經(jīng)營租賃承租人可以將全部租金攤?cè)氤杀荆谫Y租賃可以享受差額納稅。如何把房產(chǎn)租賃做成經(jīng)營租賃，而在出租人方面又享受融資租賃的稅收待遇才是節(jié)稅設計的關(guān)鍵。另一個重要用途就是經(jīng)營租賃是約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的選擇權(quán)，并沒有確定產(chǎn)權(quán)一定要轉(zhuǎn)移或一定不轉(zhuǎn)移。對于房產(chǎn)交易中所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移引發(fā)多次的交易費用，采用經(jīng)營租賃可以減少產(chǎn)權(quán)交易這個環(huán)節(jié)。經(jīng)營租賃比融資租賃在房產(chǎn)項目上更具可操作性。
會計準則另一個作用就是信息披露。有人以經(jīng)營租賃可以表外融資的說法鼓動企業(yè)做所謂的稅務租賃，其實這是一種誤導。會計準則中規(guī)定承租人必須要披露的信息：（1）資產(chǎn)負債表日后連續(xù)三個會計年度每年將支付的不可撤銷經(jīng)營租賃的最低租賃付款額；（2）以后年度將支付的不可撤銷經(jīng)營租賃的最低租賃付款額總額。
經(jīng)營租賃經(jīng)管可以改善承租企業(yè)的財務報表的數(shù)字結(jié)構(gòu)，但要說明變動原因，還要標明經(jīng)營租賃的負債。所謂“表外融資”實際上是租賃融資后體現(xiàn)在表外，如果承租企業(yè)想憑報表再融資還是有難度。除非違反規(guī)定不披露信息或采取偽裝手段讓披露的信息不容易找到。也可能是出資人并不要求企業(yè)提供經(jīng)過公正的審計部門提供的財務審計報告。
回租也是房產(chǎn)租賃的常用做法?；刈獾谋举|(zhì)還是做房產(chǎn)低抵押貸款，但“抵押權(quán)”變成“所有權(quán)”似乎更安全一些，出現(xiàn)問題更容易處置。回租實際上是一種所有權(quán)和使用權(quán)分離的借貸行為。一般簡單融資租賃過程中，承租人只能以融物的方式達到融資的目的，并不能融在資金，真正需要融資的是出租人。回租是借助承租人原有的物權(quán)，通過所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而達到融資的目的。承租人是可以融到資金的。和抵押貸款唯一的區(qū)別是出賣法律所有權(quán)獲取貸款，這種做法顯然成本很高。
對于回租會計準則是這樣規(guī)定的：承租人和出租人應當根據(jù)準則租賃的分類原則，將售后租回交易認定為融資租賃或經(jīng)營租賃。如果售后租回交易形成一項融資租賃，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應予遞延，并按該項租賃資產(chǎn)的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調(diào)整；并根據(jù)會計準則融資租賃的會計處理規(guī)定進行處理。如果售后租回交易形成一項經(jīng)營租賃，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應予遞廷，并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例分攤；并根據(jù)會計準則按照經(jīng)營租賃的會計處理規(guī)定進行處理。承租人和出租人除應當按照會計準則有關(guān)披露的規(guī)定進行披露外，還應當對售后租回合同中的特殊條款作出披露。
抵押貸款在交易過程中不需要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，除非出現(xiàn)問題是才會遇到產(chǎn)權(quán)交易過戶問題。融資租賃的回租交易中，所有權(quán)需要轉(zhuǎn)移兩次（租賃開始時和租賃結(jié)束時，要有一個不動地方的產(chǎn)權(quán)，來回流轉(zhuǎn)一次）。租賃公司必須在租賃開始日前，就要獲取產(chǎn)權(quán)，否則沒有資格簽定融資租賃合同。租期結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移實際上是一種名義的轉(zhuǎn)移，對于別的產(chǎn)業(yè)就很容易處理產(chǎn)權(quán)過戶，而房地產(chǎn)就要履行一、二次實質(zhì)性的交易。
房地產(chǎn)的信用銷售在按揭貸款中已經(jīng)比較成熟，一般不需要采用融資租賃的方式。主要原因是：一是房地產(chǎn)租賃一般是長期租賃，而融資租賃公司很少有長期資金來源（除非保險公司認識到融資租賃的好處，并給予投資），不可能做房地產(chǎn)這樣的長期項目。二是房地產(chǎn)每次的交易成本很高，如果做轉(zhuǎn)租賃、回租、出現(xiàn)問題時資產(chǎn)處置都要比其他租賃物件花費的成本要高的多。出租人都在躲避法律所有權(quán)，而經(jīng)濟所有權(quán)目前還沒有這個概念（物權(quán)法尚未出臺）和（權(quán)益登記）制度。
回租雖然減少了承租企業(yè)的固定資產(chǎn)，增加了流動資金，改善了會計報表，提高了資產(chǎn)利用率。但還是要披露負債的。
為了避免產(chǎn)權(quán)過戶問題，租賃公司通常避免購買產(chǎn)權(quán)，采用委托經(jīng)營租賃的方式獲取對房產(chǎn)的出租權(quán)，解決房產(chǎn)租賃的反復過戶問題。
從稅收上看房地產(chǎn)融資租賃的交易成本是否值得操作
融資租賃準確地說應該叫財務租賃，實際上是一種財務安排，和稅收政策有緊密的聯(lián)系。
傳統(tǒng)租賃和融資租賃在稅收上有很大的區(qū)別，雖然稅率都一樣，但前者的稅基是租金總額，后者是扣除成本后的收益部分。經(jīng)營租賃在稅務部門看來仍屬于融資租賃的范疇?！秶叶悇湛偩譅I業(yè)稅稅目注釋》中規(guī)定：融資租賃，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的設備租賃業(yè)務。即：出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內(nèi)設備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購入設備，以擁有設備的所有權(quán)。凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅?？梢娊?jīng)營租賃是含在融資租賃當中的。
會計準則中規(guī)定殘值大于10%就是經(jīng)營租賃，因為留有殘值，因此所有權(quán)轉(zhuǎn)移就有不確定因素。但不影響按照這個標準，由出租人提取折舊。由于融資租賃是按照（扣除物件采購成本和財務費用等）差額納稅的，因此出租人提取折舊意義不大。但對承租人來說經(jīng)營租賃的租金可以全部攤?cè)氤杀?。因此房屋租賃的承租人非常愿意使用經(jīng)營租賃的方式。但如果把稅收問題考慮進去，房產(chǎn)租賃的交易成本又如何呢？出現(xiàn)問題的處置成本又如何呢？
房產(chǎn)租賃躲不開的一個稅種，也是其他租賃物件所不具備的就是房產(chǎn)稅。它是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。
房產(chǎn)稅的特點：1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。融資租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅。因此不管那種方式的租賃，只要有經(jīng)營活動，就要納稅，那怕是委托租賃。
房產(chǎn)稅的稅率是：依照房產(chǎn)余值（房產(chǎn)購置成本減去10%~30%后一次性支付）計算繳納的，稅率為１.２％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為１２％。
房產(chǎn)稅的納稅人是：由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人。
什么條件下可以免房產(chǎn)稅：一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。
此外還有地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是：1、房價、地價分別評定的，房產(chǎn)稅以標準房價為計稅依據(jù)，地產(chǎn)稅以標準地價為計稅依據(jù)；2、標準房價與標準地價不易劃分的城市，以標準房地合并價為計稅依據(jù)；3、標準房地價不易取得的，以標準房地租價為計稅依據(jù)；4、華僑、僑眷用僑匯購買或建造的租房，可以實際價格為計稅依據(jù)。
地產(chǎn)稅的稅率是：1、城市房地產(chǎn)稅依標準房價按年計征，稅率為1.2%；2、城市房地產(chǎn)稅依標準地價按年計征，稅率為1.8%；3、城市房地產(chǎn)稅依標準房地價合并按年計征，稅率為1.8%；4、城市房地產(chǎn)稅依標準房地租價按年計征，稅率為18%。
由此可見房屋租賃的交易成本很高，而這些成本是其他租賃物件所不需要付出的。
租賃本身還有營業(yè)稅的問題。對于具有融資租賃經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)來說，按差額納稅（扣除購置成本和融資費用），稅率為5%。對于傳統(tǒng)租賃來說按全部租金納稅，稅率也是5%。對于沒有融資租賃經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)還有區(qū)別：租賃物件產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的只征收營業(yè)稅，不征收增值稅（稅率17%）。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的租賃方式，只征收增值稅，不征收營業(yè)稅。
和房屋產(chǎn)權(quán)處置有關(guān)的稅收還有二手房營業(yè)稅：1，購入住房２年內(nèi)售出：稅額=售價×稅率（5％）；2，購買非普通住房超過２年后售出：稅額=（售價－買入價）×稅率（5％）；3，購買普通住房超過２年（含２年）時售出：免征營業(yè)稅。如果涉及租賃失敗的因素考慮，在兩年只內(nèi)的房產(chǎn)處置時還要加上這部分風險費用。
其他的稅費在這里就不詳細敘述，這些都是需要租賃當事人承擔的費用。也是租賃要付出的成本。因此說融資租賃公司在做房地產(chǎn)租賃時應該把這些因素考慮進去以后在運作。
所謂房產(chǎn)稅務租賃合適嗎?
目前流行一種房產(chǎn)稅務租賃看起來很有誘惑力。但在操作中有些隱性問題還是要注意的。
何為房產(chǎn)稅務租賃呢？其實這個市場并不大。主要的業(yè)務對象是企業(yè)高管人員，有突出業(yè)績并得到房產(chǎn)獎勵的人員才有可能考慮這個問題。
做項目的目的來源于簡單的需求：企業(yè)為了獎勵高管人員，借款給他們買房，然后再把房屋租給企業(yè)，企業(yè)分期付租金后再償還企業(yè)給高管的貸款。這是一中自己吃自己的解決方案。通過這項運作，高管人員可以把企業(yè)的資金通過租賃的方式變?yōu)閭€人的財產(chǎn)。如果經(jīng)濟效益可觀，作為一種獎勵手段無可厚非，但要用這種方式把國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給個人就值得商榷了。
由于傳統(tǒng)租賃的稅賦很高，如果采用融資租賃的方式明顯可以達到節(jié)稅的目的。但如果采用融資租賃的方式而出租人有沒有融資租賃經(jīng)營資質(zhì)的話，稅賦仍然不低，因此有人建議采用委托經(jīng)營租賃的方式來運作。一是將房產(chǎn)委托租賃，不涉及產(chǎn)權(quán)的采購，以及帶來的相關(guān)稅費；二是企業(yè)本來就要給高管獎勵，通過經(jīng)營租賃的方式可以將租金全部攤?cè)胭M用，減少所得稅的支付；三是企業(yè)自己還自己的錢，不存在交易風險；四是租賃公司不承擔風險，還可以按照融資租賃的標準納稅，減低承租人的稅賦。看起來是一個完美的設計。但如果加上房產(chǎn)稅和委托人的個人所得稅后，和企業(yè)把資金直接獎勵給高管人員的做法相比就不一定合算。
不管怎樣的做法，都是有風險的。一旦發(fā)生問題，需要處置租賃資產(chǎn)時，成本會更高。因此在采用這種做法時一定要考慮稅收的問題?？紤]交易成本和風險成本的問題。個人觀點：房地產(chǎn)融資租賃，還是躲的遠一點好。
